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- JURISPRUDENCE -

6 septembre 1999

Demande en justice – Inscription marginale – Article 3 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 – Fin de non-recevoir

En application de l’article 3 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, la demande tendant à faire prononcer la déchéance d’un usufruit immobilier établi par acte authentique et la demande tendant à faire prononcer la résiliation d’une vente viagère ne peuvent être reçues par le tribunal qu’après avoir été inscrites en marge de la transcription du titre.

La défense formulée par l’article 3 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 est d’ordre public et doit être soulevée d’office.

                                                       ( A. / B. )

(...)

I. LES FAITS ET L’OBJET DE LA CAUSE

1. Le 2 mai 1973, Monsieur et Madame A. ont acheté, en rente viagère avec réserve d'usufruit au bénéfice de la partie venderesse, un immeuble situé à C. rue M., n°56, appartenant à Madame B. et à son époux, … (décédé 1e 18 mars 1985)

Le contrat comporte les clauses suivantes :

"... PRIX

En outre, la présente vente est acceptée et consentie pour et moyennant le prix de QUATRE CENT VINGT - SIX MILLE FRANCS, acompte duquel les acquéreurs paient comptant une somme de CENT MILLE FRANCS, dont quittance d'autant. Quant au solde, soit TROIS CENT QUATRE VINGT-SIX MILLE FRANCS, les parties l'ont, à l'instant, converti en une rente annuelle et viagère de TRENTE-SIX MILLE FRANCS, que les acquéreurs créent et constituent sur les têtes de Monsieur et Madame B. et celle du survivant d'entre eux, laquelle rente Monsieur et Madame A. s'obligent à payer ... par fractions mensuelles de TROIS MILLE FRANCS . . . "

"... à défaut d'exécution des obligations résultant du présent acte, et notamment à défaut de paiement d'un terme d'arrérage, après un commandement de payer rester infructueux... les verdeurs auraient le choix, soit de faire prononcer la résolution de la vente, soit de faire vendre le bien objet des présentes, dans les formes prévues par le code judiciaire, afin d'être colloqués, sur le prix, du capital nécessaire pour se constituer la rente ci-dessus fixée ...".

La rente mensuelle actuellement due est de 9.750 francs.

2 . Se1on Monsieur et Madame A., Madame B. n'a pas respecté ses obligations

- après la vente et à l'insu des acquéreurs, elle a fait construire cinq garages sur le terrain vendu. L'usage de ces garages entraîne une détérioration de la cour et des accès. Leur construction a entraîné une augmentation substantielle du revenu cadastral et, partant, une augmentation substantielle de l'impôt immobilier.

- elle a fait placer une conduite de gaz "qui vogue dans les parterres et fait le tour de la maison contre la façade".

- depuis qu'elle a quitté les lieux pour vivre dans une maison de retraite, l'immeuble n'est plus correctement entretenu et se dégrade. Un constat d'huissier est déposé; il ne concerne que l'extérieur du bâtiment, les demandeurs affirmant qu'ils n'ont jamais été autorisés à visiter l'intérieur de l'immeuble.

- elle n'a pas fait dresser un état de l'immeuble sujet à usufruit (article 600 du Code civil) et n'a pas constitué de caution. (article 601 du Code civil).

Ils ont tenté une conciliation devant Monsieur le Juge de Paix de G. le 18 octobre 1996, sans succès.

Ils ont écrit plusieurs lettres recommandées à Madame B. (25 mars 1997, 10 avril 1997, 2 mai 1997, dont les textes ne sont pas déposés, envoyées sans aucun succès en raison du déménagement non signalé de Madame B., et 4 juin 1997 par lequel Monsieur A. signale que "... concernant ce litige, et en réserve de mes droits, je vous informe du paiement initial de la rente …", soit la diminution de la rente à son montant initial de 3.000 francs par mois à titre d'exception d'inexécution).

Les consorts A. demandent au Tribunal de prononcer la déchéance de l'usufruit de Madame B et sa condamnation à leur payer 500.000 francs à titre de dommages et intérêts provisionnels.

Subsidiairement, ils demandent, avant dire droit, la comparution des parties ou une visite des lieux.

3. Selon Madame B.

- les garages litigieux étaient déjà construits lors de l'achat de l'immeuble par les consorts A En toutes hypothèses, la lettre du 27 décembre 1996 des consorts A au notaire C. démontrent qu'ils connaissent l'existence des garages depuis au moins 1980 ; partant, ils ne peuvent constituer un grief susceptible de justifier l'exception d'inexécution invoquée en 1997. L'augmentation de revenu cadastral résultant de la construction des garages a été d'application dès 1973, c'est-à-dire l'année de l'achat de l'immeuble, ce qui démontre que les garages étaient construits.

- l'installation d'une conduite de gaz était indispensable et a été réalisée selon les règles de l'art. Remplaçant un chauffage au charbon, le gaz permet notamment de chauffer sans difficultés l'immeuble pendant l'hiver.

- le bien a toujours été maintenu en bon état et n'a jamais été abandonné, y compris après son départ. Ces griefs n'avaient pas été invoqués auparavant.

Suite au paiements insuffisants des consorts A., Madame B. a fait usage de l'acte notarié pour obtenir l'exécution forcée de 1a rente. Les consorts A. ont fait opposition. Le Juge des saisies a permis l'exécution des rentes échues. L'affaire est en appel.

Madame A. a introduit une demande reconventionnelle et sollicite du Tribunal qu'il prononce la résiliation du contrat de vente et condamne les demandeurs au principal à des dommages et intérêts, soit 500.000 francs ex aequo et bono à titre d'indemnité de résolution et 150.000 francs ex aequo et bono pour demande téméraire et vexatoire.

II. DISCUSSION

1. L'article 3 de la loi hypothécaire du 16 décembre1851 prévoit qu'aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée.

La défense formulée par cet article est d'ordre public et doit être soulevée d’office (Cass.13/03/1884, Pas. p.82) .

2. En l'espèce, la demande introduite par les consorts A. tend à faire prononcer la déchéance de l'usufruit immobilier établi au bénéfice de Madame B. par l'acte authentique du 2 mai 1973.

La demande reconventionnelle introduite par Madame B. tend à faire prononcer la résiliation de la vente de l'immeuble passée par le même acte authentique.

Les deux demandes devaient donc être inscrites en marge de la transcription de l'acte authentique du 2 mai 1973. Elles doivent être déclarées irrecevables en l'état.

Dispositif conforme aux motifs.

(...)

Du 6 septembre 1999 - Civ. Liège (3ème Ch.)

Siég. : Monsieur Philippe Glaude

Greffier : Madame Collette Mercy

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2002/23 )