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- JURISPRUDENCE -

22 octobre 2001

Vente d'immeuble - Garantie des vices cachés - Bref délai - Preuve - Expertise - Visite des lieux - Enquête

N'est pas tardive l'assignation lancée dans un délai de 4 mois à dater du courrier de réponse négative des vendeurs à la lettre de réclamation des acheteurs. Plutôt qu'une expertise longue et coûteuse, le Tribunal peut ordonner une visite des lieux en compagnie d'un expert architecte, ordonner la comparution personnelle des parties lors de cette visite et entendre en qualité de témoin l'agent immobilier ayant servi d'intermédiaire à la vente. 

                                                                             ( A. / B. )

(...)

II. Les faits:

Par acte authentique du Notaire W. du 24 janvier 2000, les époux A. ont acheté aux époux B. un immeuble d'habitation sis à …

L'acte authentique a été précédé d'un compromis de vente sous seing privé, signé le 24 septembre 1999.

La vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agent immobilier Z..

L'article 3 de l'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve, sans aucun recours contre le vendeur pour défauts ou vices, cachés ou apparents.

Les acquéreurs ont emménagé le 04 mars 2000. Le 1er septembre, ils ont dénoncé aux vendeurs des problèmes d'humidité affectant non seulement les caves - ce qu'ils avaient déjà remarqué lors des visites préalables à l'achat - mais également le reste de l'immeuble.

III. Objet de l'action et position des parties:

Les demandeurs postulent, à titre principal, la condamnation des défendeurs à leur verser la somme provisionnelle de 750.000 francs, destinée à couvrir les frais leur permettant de leur assurer une jouissance paisible de l'immeuble.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d'un expert.

De leur côté, les défendeurs contestent, en termes de plaidoiries, la recevabilité de l'action au motif que celle-ci n'aurait pas été introduite à bref délai, comme l'exigent les articles 1641 et suivants du Code Civil.

Quant au fondement, ils contestent tant la demande principale que subsidiaire au motif que le bien n'est atteint d'aucun vice au sens de l'article 1641 du Code Civil, et qu'en toute hypothèse, les conventions passées les exonèrent de toute garantie de ce chef.

IV. Discussion:  

1. Le respect du bref délai.

Le Tribunal ne dispose d'aucun élément lui permettant de déterminer avec précision la date à laquelle les problèmes d'humidité sont apparus. Cependant, ceux-ci ne semblaient pas être apparents - quoi qu'ils eussent pu déjà exister - au moment où les demandeurs ont emménagé, c'est-à-dire en mars 2000 (voir pièces 7 et 8 de leur dossier).

Par ailleurs, les traces visibles d'humidité sur le mobilier, telles que rouilles et moisissures, ne sont susceptibles de survenir qu'après l'écoulement d'un certain temps, de sorte qu'il ne peut être fait grief aux acheteurs de ne s'être manifestés que par lettre du 1er septembre 2000.

Les vendeurs ont opposé une fin de non recevoir à ce courrier le 11 septembre 2000. L'assignation, intervenue dans un délai de quatre mois à dater de ce refus, n'est pas tardive.

2. Au fond.

Les acheteurs demandent la désignation d'un expert, chargé de décrire l'immeuble, de déterminer les vices dont il est affecté, et les remèdes à y apporter.

Le Tribunal ne dispose pas, dans l'état actuel du dossier, d'une preuve contradictoire de l'existence de l'humidité invoquée, ni d'éléments lui permettant d'apprécier l'antériorité de ces problèmes à la vente.

Une mesure d'instruction s'avère donc nécessaire.

Plutôt qu'une expertise, longue et coûteuse, le Tribunal ordonnera une visite des lieux en compagnie d'un expert architecte, ce qui lui permettra d'apprécier, de visu, l'ampleur des problèmes invoqués.

Par ailleurs, compte tenu des allégations des acheteurs, qui prétendent que leurs vendeurs étaient de mauvaise foi, la présence des parties s'avère indispensable lors de cette visite, afin notamment d'éclairer le Tribunal sur les circonstances des négociations.

Leur comparution personnelle sera ordonnée à cette fin sur les lieux de la visite (article 1012 du Code Judiciaire).

Enfin, la présence, en qualité de témoin, de l'agent immobilier qui a servi d'intermédiaire à la vente s'avère également nécessaire. II y a lieu d'ordonner d'office une enquête concernant les faits suivants (article 917 du Code Judiciaire):

1 ° L'attention des acheteurs a-t-elle été attirée, lors des visites préalables à la vente, sur d'éventuels problèmes d'humidité?

2° Le prix fixé tenait-il compte de ces problèmes?

Le témoin sera entendu sur place en application de l'article1011 du Code Judiciaire.

Le Tribunal ne disposant pas de l'identité précise de celui-ci, la partie la plus diligente est invitée à communiquer son identité et ses coordonnées au greffe au moins 15 jours avant la date retenue pour la visite (article 922 du Code Judiciaire).

(...)

Dispositif conforme aux motifs.

Du 22 octobre 2001 - Civ. Liège (5ème Ch.)

Siég. : Madame A. Demoulin

Greffier : Monsieur  Ph. Driesen

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2002/056 )