Clause Pénale – Vente d’un immeuble sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt – Caractère excessif de la clause – Réduction

En cas de vente sous condition suspensive de l’octroi d’un accord de principe sur l’obtention d’un prêt hypothécaire, la clause qui prévoit que le vendeur conservera l’acompte versé à défaut pour les acheteurs de produire dans un délai déterminé une lettre de refus officielle de l’organisme prêteur est une clause pénale.

Pour apprécier le caractère excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer au moment où la clause a été insérée dans la convention et il doit comparer son montant au dommage potentiel qui s’est effectivement réalisé.

Il n’y a pas lieu de réduire une clause pénale qui correspond à 10 % du prix de la vente d’un immeuble, dans la mesure où un retard inattendu dans la vente peut entraîner rapidement des pertes et frais importants

(A. et B. / C .)

(...)

I. LES FAITS ET L'OBJET DE LA CAUSE

1. En date du 08 septembre 1999, les parties signent une convention par devant Maître K., notaire à Liège, en vertu de laquelle la défenderesse vend aux demandeurs un immeuble sis à 4000 Liège, pour le prix de 1.400.000 francs.

Il est convenu qu'une somme de 140.000 francs sera payée à titre d'acompte en l'étude du notaire au plus tard le 17 septembre 1999.

Cette convention de vente comprend également une condition suspensive ainsi libellée :

« La présente vente est en outre consentie sous condition suspensive d'octroi d'un accord de principe d'obtention d'un prêt hypothécaire dans un délai d'un mois à dater des présentes, à concurrence d'un montant d'un million quatre cent mille francs. A défaut de confirmation d'obtention dudit crédit dans le délai précité en. I'Etude du Notaire K., à Liège, la présente convention sera considérée inexistante et non avenue. L'acompte ne sera restitué à ta partie acquéreuse que dans la mesure- où elle aura produit dans le délai susvanté, en l'Etude du Notaire K., à Liège, une lettre de refus officielle de l'organisme prêteur d'obtention du crédit demandé à concurrence du montant prérappelé ».

2. L'acompte est payé conformément au prescrit de la convention.

Les demandeurs ne se manifestant plus après ce paiement, le notaire K. leur adresse un courrier en date du 13 octobre 1999 en ces termes :

« Sans nouvelles de votre part quant à l'obtention de votre crédit hypothécaire, dans le cadre du dossier dont mention en rubrique, je viens de prendre contact directement avec la Générale de Banque (...). Ladite agence me confirme que le dossier n'est pas encore en ordre en ce qui concerne l'acceptation du prêt, pour la raison qu'ils attendraient des informations complémentaires de votre part. Pourriez-vous avoir la bonne obligeance de prendre contact avec la Générale de Banque sans tarder, afin de compléter ce dossier et d'obtenir votre accord de crédit ? ».

Par courrier du 08 novembre 1999, la Générale de Banque marque son accord sur un crédit de 2 millions de francs moyennant une hypothèque à inscrire sur trois maisons d'habitations appartenant aux demandeurs, ce courrier précisant les rangs de ces inscriptions de la manière suivante (…)

3. Le notaire K. rédige alors le projet d'ouverture de crédit conformément aux conditions requises par la Générale de Banque.

En date du 03 décembre 1999, il transmet aux demandeurs une copie des projets d'acte de vente et d'ouverture de crédit et fixe la signature de ceux-ci au 21 décembre 1999.

Par courrier du 06 décembre 1999, le notaire fait part aux demandeurs du faite qu'à la lecture des états hypothécaires qu'il a reçu le jour même, il constate que deux inscriptions hypothécaires prises au profit de D. en 1997 sur les immeubles situés (…) ne sont pas prévues dans le projet de la Générale de Banque.

Il les informe par conséquent de ce qu'il y a lieu, soit de faire adapter le projet par la banque, soit, de faire lever les inscriptions D. moyennant le remboursement du solde restant dû et d'une provision pour frais d'acte de mainlevée.

Par fax du même jour, il en informe la Générale de Banque afin que celle-ci lui fasse connaître sa position.

4. Par courrier du 15 décembre 1999, D. fait savoir au notaire K. qu'il lui reste dû une somme de 2.720.708 francs.

La signature des actes est reportée.

5. Par courrier du 15 février 2000, le conseil des demandeurs s'inquiète auprès du notaire de la non-passation de ceux-ci.

Le notaire K. informe alors, dans un courrier du 17 février 2000 où il reprend la chronologie des événements, du fait que la vente est devenue imparfaite en raison de la non réalisation de la condition suspensive d'octroi d'un accord de principe d'obtention d'un prêt hypothécaire dans le délai requis et que l'acompte versé est conservé à bon droit par le vendeur.

La défenderesse signe un nouveau compromis de vente avec un autre candidat acquéreur en date du 13 mars 2000.

6. Après mise en demeure, les demandeurs initient la présente procédure, postulant, à titre principal, d'une part le remboursement de la somme de 140.000 francs et, d'autre part, le paiement de 25.000. francs à titre de dommages et intérêts pour refus de paiement téméraire et vexatoire, et, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale dont se prévaut la défenderesse.

II. DISCUSSION

A. La non-réalisation de la condition suspensive

1. Les demandeurs font état de ce qu'ils n'ont jamais caché à la Générale de Banque les inscriptions hypothécaires au profit de D., prétendant qu'ils ne pouvaient pas prévoir que la Générale de Banque n'accepterait pas de leur consentir le prêt sollicité pour le nouvel immeuble pour la seule raison qu'elle descendrait d'un rang sur les deux autres immeubles, l'essentiel étant qu'elle bénéficie d'une hypothèque en premier rang sur l'immeuble faisant l'objet de la convention de vente.

2. Il ne peut néanmoins être contesté que la Générale de Banque n'a pas été. informée de ces inscriptions hypothécaires par les demandeurs, mais bien par le notaire K. qui en eu connaissance le 06 décembre 1999, à la réception des actes hypothécaires, soit deux mois après la signature de la convention de vente et alors que les projets d'acte étaient rédigés.

Or, les demandeurs ne pouvaient pas ignorer l'importance de ce fait dans la mesure où le montant du prêt sollicité était largement supérieur à la valeur de l'immeuble.

Ils devaient dès lors légitimement s'attendre à ce que des garanties supplémentaires soient exigées.

3. Les demandeurs prétendent que, dans leur esprit, le prêt était accordé, qu'il appartenait au notaire de régler le problème relatif à l'inscription hypothécaire au profit de D. pour le 21 décembre 1998 et que, si les actes n'ont pu être signés, c'est en raison de l'hospitalisation de Monsieur A. du 7 au 31 décembre 1999.

4. Il résulte du dossier que l'hospitalisation du demandeur n'a aucune incidence sur la non signature des actes.

En effet, la demande de prêt des demandeurs était devenue caduque en raison de la découverte des inscriptions D. La question des garanties bancaires n'était donc pas réglée.

La Générale de Banque n'a finalement pas octroyé le crédit, refusant de reculer ses inscriptions d'un rang sur les deux autres immeubles.

A partir de ce moment, la vente était devenue imparfaite dans la mesure où la condition suspensive de crédit mentionnée dans la convention de vente ne s'est jamais réalisée.

Il ne peut être argué du fait que la défenderesse a poursuivi les relations avec les demandeurs au-delà du délai d'un mois, qu'elle aurait renoncé à se prévaloir du bénéfice de la clause litigieuse. Elle n'avait en effet aucune raison de réagir avant de se rendre compte que l'accord de principe donné par la Générale de Banque reposait sur l'ignorance des hypothèques D. et avant d'apprendre le refus définitif de la Générale de Banque.

Par contre, il résulte de l'ensemble des éléments examinés ci-dessus, que les demandeurs ont manqué de la diligence la plus élémentaire dans leur demande de crédit et que la non-réalisation de la condition suspensive leur est imputable.

B. La clause pénale

1. La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution (article 1226 du code civil).

La clause litigieuse, permettant de conserver l'acompte, doit donc bien être qualifiée de clause pénale.

2. « Lorsqu'il apprécie le montant de la clause pénale, le juge est invité à faire preuve de réserve, de circonspection : ce n'est que si le montant de la clause est, à l'évidence, sans rapport avec celui qu'aurait fixé tout homme raisonnable et équitable placé dans les mêmes circonstances, que son montant doit être modéré...

Pour, apprécier le caractère de la clause pénale, le juge doit comparer son montant au dommage potentiel, et non au préjudice qui s'est effectivement réalisé : c'est au moment où la clause pénale a été insérée dans la convention que le juge doit se placer pour remplir son office ... (Du neuf en matière de clause pénale! Patrick WERY, la théorie générale des obligations, C.U.P Décembre 1998, p.171 et s.).

Il n'y pas lieu, en l'espèce, à réduire le montant de la clause, correspondant à 10% du prix de vente, et dès lors, adéquat compte tenu de ce que les parties pouvaient raisonnablement prévoir au moment de la formation du contrat. Un retard inattendu dans la vente d'un immeuble peut en effet entraîner rapidement des pertes et des frais importants.

Dispositif conforme aux motifs.

(...)

Du 23 avril 2001 - Civ. Liège (3ème Ch.)

Siég. : Monsieur Philippe Glaude

Greffier : Madame Collette Mercy

Plaid. : Me P. Levy / Me C. Charlier

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2002/21 )