LA REVUE EN LIGNE DU BARREAU de LIEGE

- JURISPRUDENCE -

20 février 2001

Vente - Compromis - Faculté pour le vendeur de solliciter la résolution du contrat en cas de non passation de l'acte authentique

En application de l'article 1156 du Code civil, le juge doit rechercher la commune intention des parties. Lorsqu'une clause d'un compromis de vente prévoit qu'avant soit de réputer la vente nulle et non avenue et d'exiger le paiement d'une somme égale à 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts, soit de poursuivre par toutes voies de droit l'exécution de la vente, le vendeur doit enjoindre l'acquéreur de passer l'acte authentique par lettre recommandée, la commune intention des parties n'a pas été d'imposer de mettre en demeure des acheteurs ayant clairement et sans ambiguïté manifesté sans réserve leur volonté de renoncer à la vente.

                                                                             ( A.. et B.  / C. et D.)

(...)

I LES FAITS ET RETROACTES.

Attendu que les parties signent, le 9 novembre 1998, une convention de vente de l'immeuble sis à Liège (…) propriété des demandeurs.

Que la vente se réalise sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt hypothécaire au prix de 2.350.000 francs.

Que la convention prévoit que les acquéreurs auront la jouissance de l'immeuble "à l'acte authentique (à passer dans les quatre mois) de vente par la possession réelle" et qu' "au cas où, pour quelque cause que ce soit, excepté le fait du vendeur, l'acte authentique ne serait pas signé, dans ledit délai, le vendeur aura, de plein droit, quinze jours après une injonction de passer l'acte authentique, adressée par lettre recommandée à l'acquéreur, restée infructueuse, la faculté, soit de réputer la vente nulle et non avenue et exiger le payement d'une somme égale à dix pour cent du prix de vente, à titre de dommages-intérêts forfaitaires, soit de poursuivre par toutes voies de droit l'exécution de la présente convention et le payement de tous dommages-intérêts complémentaires... "

Que selon courrier du notaire W. mandaté par les acquéreurs, la passation de l'acte authentique avait initialement été fixée au 2 mars 1999.

Que par courrier du 18 février 1999, par l'intermédiaire de leur conseil, les défendeurs informent leur notaire qu'ils ne donneront pas suite au compromis de vente et annoncent une action en résolution de la vente.

Que le 22 février 1999, le notaire W., adresse au notaire Y. chargé par les vendeurs de passer l'acte, un rapport d'un architecte faisant notamment état d'importants problèmes d'humidité constatés au niveau de l'immeuble qui était en fait déjà occupé par les défendeurs.

Qu'il ajoute:

" Vous comprendrez que dans ces conditions, mes clients ont décidé de renoncer à cet achat. D'autant plus que pour avoir leur prêt, il leur était nécessaire d'obtenir la caution des parents de Madame et que ceux-ci ont retiré leur accord... "

Que le 3 mars 1999, le notaire Y. reçoit une lettre d'un intermédiaire l'informant de l'octroi d'un prêt "à 125%" aux acquéreurs.

Que le 2 avril 1999, le notaire Y. relève que "les vendeurs n'accepteront le désistement des acquéreurs, que moyennant: - versement de l'indemnité de 10 % prévue à la promesse de vente - récupération d'une somme de 92.000 francs représentant la perte de loyer - récupération d'une somme de 40.000 francs représentant l'indemnité d'occupation due par les acquéreurs pour une période de quatre mois... "

Que les propriétaires signeront avec d'autres acquéreurs un compromis de vente relatif à l'immeuble, le 9 octobre 1999.

Que l'immeuble est cette fois vendu pour la somme de 2.200.000 francs.

Que par procès-verbal de comparution volontaire déposé devant le Tribunal de Céans le 15 décembre 1999, les demandeurs postulent condamnation des défendeurs au paiement des montants évoqués par le notaire Y., soit la somme de 367.000 francs en principal à majorer des intérêts et dépens.

Que les défendeurs relèvent que les demandeurs "n'ont pas accepté l'offre de résiliation amiable et ont maintenu une réclamation d'indemnité conventionnelle"; concluent au débouté de la demande et réclament une somme provisionnelle de 100.000 francs à titre de dommages et intérêts.

Qu'en termes de conclusions, les défendeurs sollicitent la résolution de la vente aux torts des demandeurs pour délivrance d'une chose non conforme et en vertu de la garantie des vices cachés.

II DISCUSSION

(…)

Quant à la demande de condamnation des défendeurs au paiement de la clause pénale contractuelle de 10°/.

Attendu que comme précisé ci-avant, il n'est pas établi que la non passation de l'acte authentique de vente serait imputable aux demandeurs en raison notamment de l'état de l'immeuble vendu.

Que la convention prévoyait, qu'en dehors de l'hypothèse du fait des vendeurs, ceux-ci avaient la possibilité, en cas de non passation de l'acte authentique dans les quatre mois de la signature du compromis de vente, de "réputer la vente nulle et non avenue et exiger le paiement d'une somme égale à 10% du prix de vente"; de plein droit, "quinze jours après une injonction de passer l'acte authentique adressée par lettre recommandée à l'acquéreur ':

Attendu que par courrier de leur notaire du 2 avril 1999, les vendeurs n'ont, comme le reconnaissent les défendeurs en termes de procès-verbal de comparution volontaire, pas "accepté l'offre de résiliation amiable et ont maintenu une réclamation d'indemnité conventionnelle".

Qu'ils ont ainsi, suite à la non passation de l'acte authentique dans le délai prévu, manifestement choisi de considérer la vente comme "nulle et non avenue" et de réclamer l'indemnité contractuelle sans accepter une résiliation amiable.

Que cette option résulte, par ailleurs, indubitablement de la vente de l'immeuble à des tiers qui écarte la faculté de poursuivre la passation de l'acte authentique du compromis de vente signé avec les défendeurs.

Que cependant, l'option de réclamer l'indemnité contractuelle, n'a pas, en l'espèce, été précédée de la sommation de passer l'acte authentique ' prévue contractuel le ment, soit d'une mise en demeure.

Que cependant, le créancier ne doit pas sommer son débiteur, lorsque ce dernier a déclaré qu'il ne s'exécuterait pas (Cass.17.01.1992, Pas. I, p.421; voir également S.Stijns, D.Van Gerven, P Wéry, Chronique de jurisprudence, les obligations, J.T 1996, n° 90, p.720).

Que tel est incontestablement le cas en l'espèce suite à la prise de position claire et non équivoque des défendeurs qui, par courrier du 22 février 1999 de leur notaire, signalent avoir renoncé à l'achat, manifestation de volonté qui sera suivie du déménagement des défendeurs et de la remise des locaux à la disposition des vendeurs.

Que la formalité de la sommation de passer l'acte authentique et partant la mise en demeure d'exécuter la convention ne se justifiait en effet pas dans ce contexte.

Que le Tribunal considère en outre, en vertu de l'article 1156 du Code civil, que la commune intention des parties lors de la conclusion de la convention n'a pas été d'imposer de mettre en demeure de s'exécuter des acheteurs ayant clairement et sans ambiguïté manifesté, comme en l'espèce par l'intermédiaire de leur notaire, sans réserve leur volonté de renoncer à la vente et ayant donné une concrétisation extérieure à cette manifestation de volonté en quittant les lieux qu'ils occupaient.

Que l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10% du prix de vente est par conséquent en l'espèce due malgré l'absence de sommation et correspond à 235.000 francs en principal à majorer des intérêts judiciaires.

Quant à la somme de 92.000 francs réclamée au titre de la récupération de la perte de loyer.

Attendu que cette demande peu étayée vise clairement un dommage résultant de la non passation de l'acte de vente et en particulier un dommage résultant de l'inoccupation des locaux et de l'improductivité de ceux-ci en raison de la défaillance des défendeurs.

Que les conséquences dommageables de la non passation de l'acte authentique de vente par les défendeurs en cas d'option de ne pas poursuivre la vente par les vendeurs, ont été contractuellement forfaitairement évaluées à 10% du prix de vente.

Que les demandeurs n'établissent nullement que la somme réclamée au titre de récupération de perte de loyer serait distincte du dommage visé par la clause pénale, en cas de non exécution de la vente.

Que cette demande sera partant déclarée non fondée.

(…)

Dispositif conforme aux motifs.

Du 20 février 2001 - Civ. Liège (7ème Ch.)

Siég. : Monsieur Ph. Garzaniti

Greffier : Madame H. de Meijer

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2003/006 )