LA REVUE EN LIGNE DU BARREAU de LIEGE

- JURISPRUDENCE -

6 mars 2001

Vente - Compromis - Condition suspensive - Réalisation de la condition

Lorsqu'une vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt hypothécaire par l'acquéreur dans un délai déterminé et qu'il est prévu que la non obtention du prêt sera prouvée par la fourniture d'un document bancaire adéquat dans le même délai, l'acquéreur, qui a produit dans ce délai le refus de deux organismes de crédit, a agi loyalement et n'a pas enfreint le principe d'exécution de bonne foi des conventions visé à l'article 1134 du Code civil.

Une acceptation de l'octroi de l'emprunt par un organisme bancaire, qui intervient plus de deux mois après que les vendeurs aient usé de la faculté contractuelle de considérer la convention comme nulle et non avenue, ne peut plus avoir d'effet sur la réalisation de la condition suspensive prévue à la convention.

                                                                             ( A. / B. et C.)

(...)

I  LES FAITS ET RETROACTES.

Attendu que le premier comparant, en qualité d'acquéreur, et les seconds par mandataire, en qualité de vendeurs, signent le 08 octobre 1999 un compromis de vente relatif à la maison de commerce située à Liège (…)

Que le prix de vente est fixé à 9.600.000 francs et que l'acquéreur verse un acompte de 500.000 francs.

Que la convention prévoit le paiement du solde du prix à la passation de l'acte authentique, laquelle doit intervenir au plus tard le 8 février 2000 et qu' "à défaut par la partie acquéreur d'avoir acquitté le prix dans le délai prévu, la partie venderesse pourra notifier, par lettre recommandée, que la présente convention est nulle et non avenue et réclamer à la partie acquéreur une indemnité qui sera fixée au minimum à 15% du prix de vente et, de toutes façons, retenir l'acompte versé à titre de dommages et intérêts compensatoires et forfaitaires, à moins qu'elle ne préfère poursuivre contre la partie acquéreur les engagements de celles-ci." (article 8)

Que par ailleurs, la convention précise que la vente est conclue sous une condition suspensive libellée comme suit:

"Dans le chef de l'acheteur, la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt hypothécaire de 9.600.000 frs., cette condition suspensive a une durée de 30 jours, soit du 08-10-1999 au 0811-1999. (l'acompte sera restitué à l'acquéreur si le prêt hypothécaire est refusé durant la clause suspensive de 30 jours, à charge pour l'acquéreur d'en apporter la preuve par la fourniture d'un document bancaire adéquat dans les 30 jours). " (article 15)

Que par fax du 5 novembre 1999, sur demande de l'acquéreur qui signale attendre la prise de position de deux organismes de crédit, les vendeurs marquent leur accord pour prolonger le délai de la clause suspensive du 09 novembre 1999 au 23 novembre 1999.

Que par fax du 08 novembre 1999, la banque X. refuse l'octroi d'un prêt sollicité par le premier comparant en faisant référence au dépassement, en l'espèce, du coefficient qu'elle adopte pour des dossiers de crédit supérieurs à 10 millions de francs.

Que par télécopie du 17 novembre 1999, monsieur A., prétextant un rendez-vous avec une société de prêt le 22 novembre 1999, sollicite une nouvelle prolongation du délai de la condition suspensive qui sera acceptée par le représentant des propriétaires du 23 novembre 1999 au 02 décembre 1999, par télécopie du 23 novembre 1999.

Que par courrier du 18 novembre 1999, la banque Y. signale à l'acquéreur refuser la demande de prêt de monsieur A. de 12.000.000 francs mais être disposée à revoir la situation sur base d'un emprunt de 8.000.000 francs.

Que par fax du 27 novembre 1999, le premier comparant signale aux vendeurs qu'il estime que la condition suspensive du compromis de vente ne s'est pas réalisée et qu'il considère la vente "annulée", tout en poursuivant néanmoins des négociations avec divers organismes financiers.

Que le 29 novembre 1999, il transmet une attestation de la banque X. signalant que le coefficient qu'elle adopte pour les crédits est non seulement dépassé pour la demande de prêt de 9.600.000 francs mais également pour les demandes complémentaires de crédit pour les frais (1.400.000 francs) et des travaux (1.000.000 francs).

Que par même courrier, l'acquéreur sollicite des vendeurs la confirmation de l'annulation de la vente.

Que le 03 décembre 1999, le représentant des vendeurs signale qu'il estime que le refus de la banque X. n'est pas suffisant en ce qu'il fait état d'une demande de prêt de 12.000.000 francs et non de 9.600.000 francs, comme prévu au compromis et encourage l'acquéreur à poursuivre ses démarches en vue de l'obtention d'un crédit pour le 08 février 2000, date ultime prévue dans la convention pour la passation de l'acte authentique.

Qu'il ajoute qu'à défaut, l'indemnité contractuelle de 15% du prix de vente sera postulée.

Que par courrier du 13 décembre 1999, monsieur A. marque son désaccord sur cette position, estime l'attestation de la banque X. suffisante et transmet l'attestation précitée de la banque Y. tout en sollicitant la restitution du chèque de 500.000 francs remis à titre d'acompte.

Que le 15 décembre 1999, la banque Z. signale refuser, en raison de "l'absence de fonds propres des intervenants"; d'envisager un dossier de crédit lui proposé par monsieur A..

Que par courrier du 17 décembre 1999, les vendeurs maintiennent leur position.

Que le 28 décembre 1999, par l'intermédiaire de son conseil, le premier comparant invite la partie venderesse à "confirmer que le compromis de vente est devenu sans objet ".

Que le 06 janvier 2000, le représentant des vendeurs maintient que, selon lui, l'attestation du 29 novembre 1999 de la banque X., en ce qu'elle viserait un emprunt de 12.000.000 francs et non uniquement de 9.600.000 francs serait inadéquate et qu'à défaut de passation de l'acte pour le 08 février 2000, il serait fait application de l'article 8 de la convention du 8 octobre 1999.

Que le 31 janvier 2000, le conseil de monsieur A. insiste sur le caractère suffisant des attestations Y. et X. transmises ainsi que sur la poursuite de démarches tendant à l'obtention du crédit "sans qu'il y ait une obligation juridique à ce sujet".

Que le 08 février 2000, les vendeurs, comme annoncé, se prévalent de l'article 8 de la convention, considèrent la vente comme nulle et non avenue et sollicitent de monsieur A. l'indemnité de 15% du prix de vente sous déduction de l'acompte versé, soit 940.000 francs.

Qu'une nouvelle attestation de la banque X. du 21 février 2000 confirmant son refus d'octroyer un crédit de 9.600.000 francs sera transmise au représentant des vendeurs et que ce dernier sera à nouveau mis en demeure de restituer le chèque d'acompte.

Que par courrier du 13 mars 2000, les vendeurs, par l'intermédiaire de leur conseil, maintiendront leur position faisant notamment référence à l'application de l'article 1178 du Code civil en l'espèce.

Que le 29 mars 2000, la banque Z. acceptera un crédit de 9.600.000 francs à certaines conditions et sous certaines garanties qui seront refusées par le premier comparant.

Que la banque F., venant aux droits de la banque Z., précise le 13 avril 2000 que le dossier, objet du fax précité du 15 décembre 1999, concernait une demande d'emprunt de 12.000.000 francs mais qu'un accord de principe a été donné par le comité de crédit pour 9.600.000 francs.

Que par procès-verbal de comparution volontaire du 13 septembre 2000, monsieur A. postule la restitution de l'acompte de 500.000 francs versé, à majorer des intérêts moratoires depuis le 01.01.2000.

Que les seconds comparants postulent par le même acte introductif d'instance la somme de 940.000 francs correspondant au complément de l'indemnité contractuelle visée à l'article 8 de la convention du fait de l'acompte de 500.000 francs versé, à majorer des intérêts depuis le 08 février 2000.

II DISCUSSION. 

Attendu que la vente était en l'espèce conclue sous condition suspensive, soit selon la Cour de Cassation "un événement futur et incertain qui suspend l'exécution d'une obligation et non sa naissance " (S. Stijns, D. Van Gerven, F Wery, Chronique de jurisprudence, les obligations; le régime général de l'obligation (1985-1995), J.T 1999, n° 6, p. 823 et les références y citées).

Que cet événement était, en l'espèce, l'obtention par l'acquéreur d'un prêt hypothécaire de 9.600.000 francs

Qu'il devait contractuellement intervenir dans un délai de trente jours expirant le 08.11.1999 et qu'en cas de non réalisation de la condition suspensive, en vue d'obtenir la restitution de l'acompte de 500.000 francs versé, l'acquéreur devait en rapporter la preuve par la fourniture d'un document bancaire adéquat dans le même délai.

Que dans cette hypothèse de non obtention de l'emprunt de 9.600.000 francs dans le délai prévu, les obligations de la convention, sous réserve du problème de la restitution de l'acompte faisant l'objet de la disposition spécifique précitée, ne devaient, en application des principes propres aux conditions suspensives, jamais être exécutées, la convention cessant d'exister pour l'avenir par la défaillance de la condition.(voir à ce sujet C.A. Liège, 13.12.1994, J.T, 1995, p. 452).

Que l'acheteur ne disposait pas le 05.11.1999, trois jours avant l'expiration du délai originairement fixé, ni d'un accord d'une banque ni d'une attestation bancaire faisant état d'un refus de prêt sollicité.

Que risquant de perdre l'acompte versé à défaut de production d'un tel document dans le délai contractuel, il sollicite une prolongation du délai de la condition suspensive motivée par l'attente de réponses d'organismes sollicités.

Que celle-ci sera acceptée par les vendeurs, la durée de la condition suspensive initialement fixée du 08.10.1999 au 08.11.1999 étant expressément prolongée du 09.11.1999 au 23 novembre 1999 (pièce 3 du dossier des vendeurs).

Que l'attestation de refus de la banque X. reçue le 08 novembre 1999 n'est pas transmise au représentant des vendeurs.

Qu'il est vrai que celle-ci ne peut être considérée comme adéquate au sens de la convention, en ce qu'elle ne se réfère pas à un prêt de 9.600.000 francs, comme prévu à la convention, mais à des dossiers de crédit supérieurs à dix millions sans plus de précisions.

Que le 17.11.1999, l'acquéreur qui n'a toujours pas d'attestation à son estime adéquate, sollicite une nouvelle prolongation du délai de la condition suspensive qui sera à nouveau acceptée par les vendeurs mais uniquement du 23.11.1999 au 02 décembre 1999 (pièces 5 et 6 du dossier des vendeurs).

Que le 29.11.1999, l'acquéreur reçoit une attestation se référant explicitement à un emprunt de 9.600.000 francs sollicité auprès de l'X. et la transmet au représentant des vendeurs en lui demandant de lui "confirmer l'annulation de la vente" et de lui "faire parvenir le chèque de l'acompte". (pièce 8 dossier des vendeurs)

Que cette attestation précise que la demande de prêt de 9.600.000 francs est refusée en raison du dépassement des critères de la banque et en particulier du fait que "le coefficient d'avance ne peut dépasser 75°/ de la valeur en vente forcée":

Que si cette attestation ajoute qu' "il en est de même pour votre demande de financement des frais (1.400.000) et de la demande de financement des travaux à effectuer (1.000.000)"; cela ne modifie en rien l'appréciation précitée concernant le prêt de 9.600.000 francs qui est refusé pour dépassement des critères de la banque.

Que le fait de solliciter d’autres emprunts en complément du montant visé à la convention, pratique qui n'a rien d'exceptionnel pour le règlement des frais et la réalisation de travaux, n'empêche évidemment pas l'organisme de crédit de se prononcer sur un emprunt correspondant au dit montant, comme l'a fait en l'espèce la banque X..

Que cela n'empêche pas non plus la banque de se prononcer, en toute clarté, sur le montant déterminé inférieur au montant global de l'emprunt sollicité qu'elle est disposée à accepter, comme le fera d'ailleurs la banque Y. dans sa lettre du 18.11.1999 évoquée ci-après.

Que surtout une telle demande de prêt d'un montant global supérieur à celui conventionnellement prévu est sans incidence dès lors que l'organisme bancaire sollicité signale clairement que le montant prévu à la convention n'est déjà pas à lui seul accepté, comme en l'espèce.

Que l'attestation du 21 février 2000, confirme surabondamment la position de la banque exprimée antérieurement quant à la demande d'emprunt de 9.600.000 francs.

Qu'aussi, le Tribunal considère que l'attestation du 29 novembre 1999 transmise dans le délai de la condition suspensive prolongé jusqu'au 02 décembre 1999 était suffisante et adéquate, au sens de l'article 15 de la convention.

Que le même article prévoit, par ailleurs, explicitement la production d'une seule attestation bancaire.

Que force est partant de conclure que, par la production le 29 novembre 1999 de l'attestation précitée de la banque X. datée du même jour, l'acquéreur avait, dans le délai lui imparti prolongé de commun accord jusqu'au 02 décembre 1999, rapporté la preuve exigée de lui par la convention pour l'exécution de ses obligations dans la recherche d'un emprunt de 9.600.000 francs.

Qu'au demeurant, le courrier du 18 novembre 1999 de la banque Y. établit qu'à tout le moins un autre organisme de crédit a été contacté par l'acquéreur dans le délai lui imparti, certes pour un emprunt de 12.000.000 francs relatif à l'immeuble litigieux avec les frais et les travaux, comme pour le prêt de la banque X., sans cependant d'incidence en l'espèce, puisque cette banque précise n'être disposée à revoir la situation que sur base d'un emprunt de 8.000.000 francs, ce qui implique implicitement mais certainement un refus de consentir un prêt correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble à financer de 9.600.000 francs.

Que partant, il ne peut être considéré que l'acquéreur, qui a cherché à obtenir dans le délai lui imparti un financement auprès d'au moins deux organismes de crédit et a été de la sorte au-delà de la lettre des obligations contractuelles souscrites, n'aurait pas agi au mieux et loyalement pour obtenir le financement du prix d'acquisition de l'immeuble et aurait de la sorte enfreint le principe de l'exécution de bonne foi des conventions visé à l'article 1134 du Code civil.

Qu'aussi, en application de l'article 15 de la convention, à défaut de réalisation de la condition suspensive le 02 décembre 1999, date ultime de la prolongation du délai, et en raison de la production d'une attestation adéquate de la banque X. dans ce délai, il ne pouvait plus être question d'exécuter les obligations contractuelles convenues.

Que la convention cessait d'exister pour l'avenir et que l'acompte devait être restitué par les vendeurs.

Que si des démarches ont ultérieurement été effectuées par monsieur A. pour tenter malgré tout de concrétiser son projet d'acquisition qui vraisemblablement avait de l'intérêt à ses yeux, cela s'est réalisé en dehors du cadre de la convention originaire dont la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans le délai convenu.

Que les vendeurs restent en effet en défaut d'établir la conclusion d'un accord sur une nouvelle prolongation du délai de la condition suspensive après le 02 décembre 1999, dès lors que le dossier laisse apparaître notamment que:

- le 13 décembre 1999, l'acquéreur fait part de son désaccord quant au prétendu caractère insuffisant de l'attestation produite et postule la restitution du chèque.

- le 28 décembre 1999, le conseil de l'acquéreur invite les vendeurs à confirmer que la vente est effectivement devenue sans objet.

- le 31 janvier 2000, le même conseil signale au représentant des vendeurs que "sans qu'il y ait une obligation juridique à ce sujet Monsieur A. essaie toujours d'obtenir untel crédit afin d'éviter à tout le monde les désagréments liés à cette situation":

Que ces démarches ultérieures, sont partant sans incidence quant à l'examen de l'application et de l'exécution de la convention du 08 octobre1999 ayant cessé d'exister le 03 décembre 1999 en raison de la non réalisation dûment établie de la condition suspensive devant survenir dans un délai déterminé expiré le 02 décembre 1999.

Que surabondamment, le Tribunal relève que l'accord sous des conditions plus draconiennes (que l'acquéreur n'était en dehors de tout engagement. contractuel certainement pas tenu d'accepter) de la banque Z. du 29 mars 2000 invoqué par les vendeurs en termes de conclusions, est de surcroît postérieur à leur courrier du 08 février 2000 destiné à considérer "comme nulle et non avenue" la convention, en application de l'article 8.

Qu'aussi, même dans leur thèse de maintien du contrat après le 02 janvier 2000 rejetée par le Tribunal, l'acceptation par un organisme bancaire de l'octroi d'un emprunt de 9.600.000 francs à l'acquéreur, près de deux mois après que les vendeurs aient usé de la faculté contractuelle de considérer la convention comme nulle et non avenue, ne pouvait évidemment plus avoir quelqu'effet sur la réalisation de la condition suspensive prévue dans ladite convention.

Qu'enfin les demandes respectives des parties, contestées en leur principe, ne le sont pas en leurs montants.

Que les vendeurs sont partant tenus de restituer à l'acquéreur l'acompte de 500.000 francs à majorer des intérêts légaux depuis le 01 01.2000 et qu'ils ne peuvent prétendre au complément d'indemnité visé à l'article 8 de la convention.

PAR CES MOTIFS:

LE TRIBUNAL, statuant contradictoirement,

(…)

Dit la demande de monsieur A. recevable et fondée;

Ce fait, condamne monsieur  B. et madame C. à lui payer la somme de CINQ CENT MILLE FRANCS (500.000 francs) à majorer des intérêts légaux depuis le 01.01.2000 jusqu'à complet paiement;

Dit la demande des seconds comparants recevable mais non fondée;

Condamne Monsieur  B. et Madame C. aux dépens liquidés dans le chef du premier comparant à 12.900 francs, selon relevé.

N.B.  Ce jugement est frappé d’appel (R.G.: 1.268/01). L’affaire est fixée devant la 3^ème Chambre de la Cour d’Appel de Liège le 31/3/2003

Du 6 mars 2001 - Civ. Liège (7ème Ch.)

Siég. : Monsieur Ph. Garzaniti

Greffier : Madame H. de Meijer

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2003/007 )