LA REVUE EN LIGNE DU BARREAU de LIEGE

- JURISPRUDENCE -

20 février 2001

Agent immobilier - Pratiques du commerce - Contrat conclu en dehors de l'entreprise

C'est au vendeur de prouver qu'il s'est rendu à la résidence du consommateur à la demande préalable et expresse  de ce dernier. A défaut de cette preuve, la sanction de l'absence de mention de la faculté pour le consommateur de renoncer à la vente est la nullité de la convention.

                                                                             ( Sprl A. / B.)

(...)

LES FAITS ET RETROACTES.

Attendu que la défenderesse fait paraître dans le journal "X" les 25 août 1999, 1er septembre 1999 et 8 septembre 1999, une annonce signalant la mise en location d'un immeuble situé à proximité de (…).

Que par convention du 9 septembre 1999, la défenderesse charge la demanderesse, agent immobilier, en exclusivité, de louer cet immeuble sis à (…).

Que selon convention du 16 septembre 1999, la défenderesse charge la demanderesse, également en exclusivité, de vendre trois autres immeubles.

Que le 26 octobre 1999, la demanderesse confirme une entrevue avec des candidats locataires de l'immeuble (…) et invite la demanderesse à prendre attitude quant à un projet de bail commercial lui soumis.

Que la défenderesse répond notamment en ces termes à ce courrier:

"...A 72 ans de toute façon on ne fait pas de bail aussi long. Comme vous l'avez dit restons en là, ils le savent bien. Je préfère régler mes affaires moi-même... "

Que le 2 novembre 1999, la demanderesse prend acte de ce que la défenderesse ne souhaite plus qu'elle se charge de la location de l'immeuble en question mais adresse une facture de 23.000 francs hors TVA qualifiée de "due puisque notre mission a été exécutée, et que vous refusez à présent que nous continuions la mission que vous nous avez confiée ".

Que le même jour, par courrier distinct, la demanderesse note également la volonté de la défenderesse de la décharger de la mission de vente des immeubles lui confiée par convention du 16 septembre 1999 et réclame le règlement d'une facture de 484.000 francs en application des dispositions contractuelles et de l'article 1794 du Code civil.

Que la défenderesse contestera être redevable des sommes facturées notamment en ces termes:

"...Je ne peux de toute façon rien faire sans mon Notaire et c'est non, vous le savez depuis le début c'est de l'abus de pouvoir et de territoire. Je vous condamne pour escroquerie. En cas de non location ou de non vente il n y a rien à payer non plus et je ne payerai rien résiliation affaire non conclue depuis le début ':

Qu'une mise en demeure sera adressée le 8 novembre 1999 par la demanderesse.

Que la demanderesse introduira judiciairement la demande de condamnation de la défenderesse aux montants facturés, majorés des intérêts et dépens, par procès-verbal de comparution volontaire du 15 mars 2000.

DISCUSSION.

Attendu que la défenderesse invoque notamment la nullité des deux conventions avenues entre les parties en application de l'article 88 de la loi sur les pratiques du commerce.

Que les contrats litigieux constitueraient des ventes au consommateur conclues en dehors de l'entreprise du vendeur au sens de l'article 86 de cette loi et qu'une clause autorisant le consommateur à renoncer à son achat dans un délai de 7 jours, clause prescrite à peine de nullité du contrat par l'article 88, ferait défaut dans les deux conventions signées par les parties.

Que la demanderesse objecte cependant qu'elle serait intervenue à la demande préalable et expresse de la défenderesse et que les deux conventions objet du présent litige seraient, par conséquent, exclues de la réglementation précitée en application de l'article 87 de la loi du 14 juillet 1991.

Attendu qu'il n'est pas discuté que les deux conventions ont été signées en dehors de l'entreprise de la demanderesse.

Que cette dernière insiste cependant sur le fait que "c'est bien entendu contactée par Madame B. que la concluante s'est rendue à son domicile, cette dernière prétextant qu'en raison de ses ennuis de santé, largement vantés en termes de conclusions (crise d'appendicite) et l'éloignement géographique de son fils, il convenait qu'un agent immobilier prenne en charge la vente et la location de ses biens":

  Que la défenderesse conteste cette version des faits et signale avoir reçu la visite d'une démarcheuse qui lui fera signer, dans un premier temps, la convention relative à la location d'un de ses immeubles, et qui, dans un second temps, après avoir reçu ses confidences, la convaincra de lui confier la vente de trois autres immeubles.

  Attendu que la charge de la preuve de ce que les conventions avenues entre les parties portaient "sur un produit ou service pour lequel le consommateur a demandé de façon préalable et expresse" la visite du vendeur au sens de l'article 87 de la loi sur les pratiques du commerce et partant de la non application du régime général des ventes conclues en dehors de l'entreprise du vendeur, incombe à la demanderesse.

  Que force est à cet égard de constater que la demanderesse ne rapporte nullement cette preuve en l'espèce sur base des données soumises au tribunal, preuve qu'elle n'offre, par ailleurs, pas d'établir autrement.

  Que contrairement à ce qu'allègue la demanderesse, les conclusions de la défenderesse, en ce qu'elles relèvent que "le 16 septembre 1999. .. Madame B. n'avait absolument pas téléphoné à l'agence à ce sujet"; ne contiennent aucune reconnaissance d'une demande expresse et préalable de visite avant la signature de la convention du 9 septembre 1999.

  Que par ailleurs, la jurisprudence citée par la demanderesse, qui considère que cette preuve exigée dans le chef du vendeur est rapportée à suffisance lorsque l'agent immobilier ne pouvait d'aucune manière autre que la demande préalable du consommateur savoir que ce dernier souhaitait vendre ou louer son bien, ne peut trouver application en l'espèce.

  Qu'en effet, la demanderesse établit avoir fait paraître une annonce signalant son intention de louer un immeuble avant la signature des conventions litigieuses.

  Que la demanderesse a été, partant, en mesure de contacter la défenderesse et de lui proposer ses services pour la location de l'immeuble objet de la première convention, par ce biais.

  Qu'une fois en contact avec la défenderesse à propos de la location de l'immeuble, à défaut d'une demande expresse et préalable relative à la vente des autres immeubles, autres "ventes de services" au sens de la loi, demande contestée par la défenderesse et non établie en l'espèce, le second contrat signé par les parties en dehors de l'entreprise de la demanderesse devait également respecter l'article 88 de la loi précitée.

  Que la sanction de l'absence de la mention de la faculté pour le consommateur de renoncer à son achat dans les 7 jours, est la nullité de la convention.

  Qu'il y a, partant, lieu de faire droit, en l'espèce, à la demande de nullité des deux conventions qui ne contenaient pas la clause légale de renonciation prévue par l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991.

  Que la demande de la demanderesse reposant sur ces deux conventions nulles sera, par conséquent, déclarée non fondée sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres arguments invoqués par les parties.

(...)

Dispositif conforme aux motifs.

Du 20 février 2001 - Civ. Liège (7ème Ch.)

Siég. : Monsieur Ph. Garzaniti

Greffier : Madame H. de Meijer

Publié par le Tribunal de 1ère instance de Liège ( 2002/053 )